300 nm hasznos alapterületet meg nem haladó ház építésének tervezése

2016 január 1. napjával megváltozott az új lakások forgalmi adómértéke, 5 %-ra, melyet ebben a törvényben szabályoztak:2015. évi CCXII. törvény . Ez nagy megkönnyebbülés az építőiparnak! Ezzel együtt változott, kiegészült az Építési törvény is (1997. évi LXXVIII. törvény), melyben új építési kategóriát vezettek be, az „Egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenység”-gel. Az építőipar, építészek, építőmérnökök megrökönyödve, felháborodva fogadták, mert a szabályozás életbe lépésére való 2 hetes felkészülési idő nem volt elég. A 300 négyzetmétert meg nem haladó épületek építésének rendje megváltozott, már elegendő volt bejelenteni az építést, nem kellett hozzá az építési engedély megszerzése. Ebben a cikkben a 300 nm alapterületű házak tervezéséhez, tervezésének megkönnyítéséhez fogok segítséget nyújtani.

Ha megvan a telkünk, akkor kezdjük el megálmodni rá az otthonunkat. Ez célszerűen, javarészt az online képek keresgetésével, stílus kiválasztásával kezdődik. Ha megvan az “irány”, akkor érdemes felkeresni egy építész tervezőt, aki először látványterveket készít. Készüljünk fel, hogy a csökkentett áfa 2019. év végéig való időszakában az építészek is leterheltek lesznek, ezért a látványtervek készítésére kb. 1 hónapot számoljunk. Ekkor az általában 2 verzióból kiválasztjuk a nekünk jobban tetszőt, és az építész elkezdi tovább alakítani a helyiségek funkcióinak, térbeli adottságoknak megfelelően. Fontos tudni, hogy a bejelentéshez kötelezően elektronikus naplóba feltöltendő tervekből nem minden esetben lehet pontosan megépíteni a házat. Ez azt jelenti, hogy meg kell állapodni a tervezővel, hogy “engedélyes szintű” terveket csinál, vagy “kiviteli szintű”-eket. Az árszabás különbözni fog, úgy mint a ráfordított idő mértéke is. Erre a tervezési fázisra is számoljunk kb. 6 hetet. Úgyis kooperálni fogunk a tervezőnkkel, és a ezeknek az észrevétleknek megfelelően fogja javítani, alakítani a terveket. A Budapesti Építész Kamara ajánlásával megjelent egy építész-megrendelő szerződés, melyben javasolják, hogy az építészt bízzuk meg a kivitelezés során kötelező építész művezetéssel is. Az új szabályozás szerint ez egy kötelező eleme a kivitelezésnek, ahol legalább 6 alkalommal a kivitelezés alatt ki kell mennie a tervezőnknek, és be kell járnia a munkaterületet. Minden tervezőnek rendelkeznie kell biztosító által kiállított biztosítási kötvénnyel, mely számát a szerződésbe is írjuk be, mert ez később szükséges lesz az e-napló készenlétbe helyezéséhez. (Itt meggyőződünk arról, hogy az építész rendelkezik kötelező biztosítással). Innentől kezdve én azt az esetet írom le, ahol nem generáltervezőre bízzuk a tervezést, hanem magunk találjuk meg a statikus, gépész és elektromos tervezőket is. (így anyagilag sokkal jobban járhatunk, de vannak hátulütői is).

Mielőtt az építész tervezés elkészül, keressük meg a statikus és gépész tervezőnket is, mondjuk el az igényünket, és azt, hogy a terveket szolgáltatva mire számítunk tőlük. Ezt a két tervezőt párhuzamosan is hagyhatjuk tervezni, hiszen, ha nagy áttörésekre nincs szükségünk a födémen, akkor a két munkafolyamat nem “zavarja” egymást. A statika és a gépészet is kb 4-6 hét alatt lesz készen. És itt jön a hátulütő. Statikai szempontból nem feltétlen felel meg az építész által elképzelt kialakítás. Ezt a statikus jelzi felénk, mi pedig eljárunk, megkérjük az építész tervezőnket, hogy javítsa az építész terveket a statikus kérésének megfelelően. (érdemes a szerződésünkbe legalább 1 javítási fázist is belefoglalni.) Ez megtörténhet a gépészettel is, bár itt sokkal kisebb az esély rá. A gépész a már kitalált funkcióknak megfelelően fogja a terveket elkészíteni. Gondolok itt a konyhában lévő gáztűzhelyre, vagy indukciós főzőlapra. A gázkazánra, vagy más, ma még alternatívnak mondott (pl. infra) fűtési rendszerre. A légkondicionálók beszerelési helyeire, a fűtési csövek vezetésére, víz-csatorna rajzokra stb.

A gépészeti tervezéssel párhuzamosan érdemes felkeresni a villamos tervezőt is, mert a gépészeti tervek elkészülése után Ő fog következni. Erre a fázisra érdemes kitalálni, hogy szeretnénk-e okosházat, vagy nem. Az okosházba sok-sok elektromos vezetékre lesz szükségünk pl. az elektromos redőnyeink mozgatásához, az ablakokhoz kell vezetni. Érdemes gondolnunk a házunk védelmére, kamerás okosotthon megfigyelés, riasztó, kábeltv és internet vezetékek, dugaljak és lámpatestek helyei, kapcsolók, csak hogy pár példát említsek.  A villamos tervek akkor lesznek jók, ha ezeket a megrendelők már a kezdetektől el tudja mondani a tervezőnek, és nem kell többször áttervezni. A villamos tervezésre is számoljunk 1 hónapot a konzultációkkal együtt.

A következőkben az egyszerű bejelentéshez kötött építési tevékenységhez szükséges kivitelezési dokumentációk munkarészeit sorolom fel a 155/2016 (Vi.13.) Korm rendelet szerint:

1; Aláírólap tervjegyzékkel

2; Helyszínrajz

3; Kitűzési helyszínrajz

4; Utcakép

5; Eltérő szintek alaprajzai

6; Metszetek

7; Homlokzatok

8; Tartószerkezeti tervek

9; Épület műszaki berendezéseinek rendszerterve

10; Műszaki leírás

11; Tervezői költségvetés kiírás.

A felsorolt tervek tartalmi követelményeit, kidolgozottságát a Magyar Építész Kamara, ill. a 8. és 9. pont tekintetében a Magyar Mérnöki Kamara szakmai követelményei szerint kell elkészíteni.  Ha sorban megyünk, akkor írok pár sort az egyes pontok buktatóiról.

1; Aláírólap tervjegyzékkel: Az aláírólapon minden tervező aláírásának ott kell lennie a kamarai számával ellátva, plusz a megrendelő(k) aláírásának is. Ha több tervezővel dolgozunk együtt, akkor ez egy plusz “kört” jelent: mindegyik tervezőnél beszerezni az aláírásokat, hacsak nem gondoltunk már rá előre. Nem elég az adott szakterületre a tervezői nyilatkozatot aláírni, az aláírólapot is szükséges szignózni.

2; Helyszínrajz: Az építész tervező készíti a geodéziai felmérést követően. Tehát mielőtt a tervezőt megkeressük, beszéljünk geodétával, és méressük csináltassunk geodéziai helyszínrajzot vele (és kérjük el a cad programban szerkeszthető változatát is!)

3; Kitűzési helyszínrajz: Az épület elhelyezkedését mutatja be a telken. Fontos, hogy a helyi építészeti előírásokat betartsuk. Ez területenként változó.

4; Utcakép: Az utcakép követelményei nem egzaktul meghatározottak, ezért készíttessünk a tervezővel ilyen tervet, és az építés előtt menjünk ki a helyszínre és készítsünk fotókat. Van olyan Önkormányzat, aki a fotóknak jobban örül ebben az esetben, mert a Földhivataltól kért helyszínrajzon lehet, hogy a szomszédban éppen épülő ház (használatba vételi engedéllyel nem rendelkező) még nincsen feltüntetve, de a fotókon jól látszik, hogy ott lesz.

5;-6;-7; Építész készíti, úgy mint az előző terveket is, szokványos tervezési feladat.

8; Tartószerkezeti tervek: Statikus készíti, melyben számolással igazolja az alapozás, falak, födémek, tetőszerkezet, vasbeton pillérek stb. megfelelőségét.

9; Épület műszaki berendezéseinek rendszerterve: Gépész és elektromos tervező tervei.

10; Műszaki leírás: Ha külön szaktervezőkkel készíttetjük terveinket, akkor külön műszaki leírást is adnak minden szaktervre. Ezeket úgy lehet összefoglalni, hogy az építész tervezői műszaki leírásban hivatkozik az építész tervező a különböző szakági tervekre.

11; Tervezői költségvetés kiírás: Szintén minden szakágnak magának kell a költségvetés kiírást megcsinálnia. Az a tervezőkön múlik, hogy milyen részletességgel fogják ezt megadni. Ha kiviteli szintű tervekhez csinálják a költségvetés kiírást, akkor a kivitelezői árkalkuláció is pontosabb lesz, így az épületünk költségvetése “nem száll el” annyira. Persze a vállalkozók sem szeretnek költségvetést csinálni. Erre a következő cikkemben térek ki.